Arriendo por Días o Airbnb en tu Condominio: Qué Dice la Ley
Un departamento que cambia de ocupantes cada fin de semana tensiona a cualquier comunidad. La Ley N° 21.442 no prohíbe el arriendo por días, pero obliga al reglamento de copropiedad a regularlo y entrega herramientas contra las molestias. Te explicamos qué puede hacer la comunidad y qué puede hacer cada vecino.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 3 de octubre de 2026
¿Es legal arrendar por días en un departamento?
Sí, en principio. La propia ley de copropiedad parte de la base de que ocurre. El artículo 8°, letra j), de la Ley N° 21.442 ordena que el reglamento de copropiedad resguarde, con normas de convivencia y sanciones, que el uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos no produzca molestias a los habitantes permanentes ni afecte su uso de los bienes y servicios comunes. Una ley que manda regular una actividad no la está prohibiendo. El marco general está en nuestra guía de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
El Reglamento de la ley incluso distingue entre dos tipos de ocupantes. Es ocupante permanente quien reside al menos 30 días corridos en la unidad. Quien se queda menos es ocupante transitorio, y esa calidad debe constar en el registro de copropietarios, arrendatarios y ocupantes (artículo 6 del Reglamento).
Que sea legal no significa que no tenga límites. Hay dos que se aplican siempre:
- El destino de la unidad. Las unidades no pueden usarse para objetos distintos de los que establece el reglamento de copropiedad o, si este nada dice, de aquellos a los que el condominio está destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales (artículo 27).
- La tranquilidad de los demás. No se puede ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso (artículo 27).
Un dato sobre el contrato. La Ley N° 18.101, que regula el arrendamiento de predios urbanos, no se aplica a las viviendas amobladas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses para fines de descanso o turismo (artículo 2°, número 3). Esos arriendos se rigen por el Código Civil, aunque los juicios que originen se tramitan con el procedimiento de esa ley.
Lo que dice la ley sobre el arriendo por días
Tres normas que conviene tener a la vista antes de discutir en la asamblea.
El reglamento debe regularlo
Con normas de convivencia y sanciones, para que no cause molestias a quienes viven en el condominio.
El uso tiene límites
La unidad se usa según su destino y sin perturbar la tranquilidad ni la seguridad de los demás.
Permanente o transitorio
Quien reside al menos 30 días corridos es ocupante permanente. Los demás son transitorios.
¿Puede el reglamento prohibirlo?
Hay que separar dos cosas: regular y prohibir.
Regular, sin duda. El artículo 10 del Reglamento de la ley permite que las normas de convivencia fijen límites y restricciones al uso de los bienes y servicios comunes, como la piscina o el gimnasio, por parte de los ocupantes transitorios. Menciona tres ejemplos:
- Un límite al número de usuarios simultáneos.
- Horarios de uso.
- Preferencia de los ocupantes permanentes sobre los transitorios.
El reglamento de copropiedad puede además establecer sanciones y apremios por incumplir esas normas, y su aplicación corresponde al comité de administración. El límite es uno: las normas no pueden implicar una discriminación arbitraria contra los ocupantes transitorios. Tampoco se aplican a las visitas ni a los trabajadores de las unidades.
Prohibir depende de lo que diga el reglamento. La Ley N° 21.442 no prohíbe el arriendo por días, y tampoco dice expresamente que el reglamento pueda prohibirlo. Lo que sí permite es que los copropietarios se impongan las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de otro derecho (artículo 8°, letra b), y exige que las unidades se usen según lo que establece el reglamento (artículo 27).
La Corte Suprema ha resuelto estos conflictos mirando tres cosas: si el reglamento prohíbe o limita la actividad, si el arriendo es tan habitual que constituye una actividad comercial, y por cuánto tiempo se cede el uso (sentencia de 16 de mayo de 2023, rol N° 121.439-2022). Dos casos muestran cómo opera:
- Con un reglamento que lo respalda. En un edificio de Concepción cuyo reglamento de copropiedad establecía un destino exclusivamente habitacional, la Corte confirmó la orden dada a los dueños de impedir que sus departamentos se destinaran a un fin distinto por períodos inferiores a 15 días. Consideró que el arriendo por días ofrecido en plataformas se asimila a un apart hotel y no es un uso habitacional (sentencia de 17 de mayo de 2021, rol N° 14.374-2021, dictada bajo la ley anterior).
- Sin un reglamento que lo respalde. En un edificio de Viña del Mar cuyo reglamento no prohibía el arriendo por días, el comité de administración fijó por circular un mínimo de 15 días y reservó los espacios comunes a los residentes permanentes. La Corte resolvió que el comité excedió sus facultades y ordenó a la comunidad regular la materia conforme al artículo 8°, letra j), de la Ley N° 21.442 (rol N° 121.439-2022).
La conclusión práctica es que la restricción tiene que estar en el reglamento de copropiedad, aprobada por la asamblea con el quórum legal. Una circular del comité o de la administración no basta.
Quien se sienta perjudicado por una cláusula puede pedir su nulidad ante el juzgado de policía local: son nulas las disposiciones del reglamento que no se ajusten a la ley (artículos 10 y 44). Por eso conviene que la regla sea precisa: qué plazo mínimo se exige, qué uso de los espacios comunes se permite y qué sanción se aplica.
El primer paso es leer lo que ya dice tu reglamento sobre el destino de las unidades y los arriendos. Si no sabes dónde está o cómo se modifica, revisa qué es el reglamento de copropiedad.
¿Qué quórum se necesita para regularlo?
Regular el arriendo por días exige modificar el reglamento de copropiedad, y eso solo puede tratarse en sesión extraordinaria de la asamblea (artículo 14). El cuadro del artículo 15 distingue dos casos:
- Regla general: mayoría absoluta. La sesión se constituye con las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos en el condominio, y el acuerdo se adopta por mayoría absoluta de los derechos.
- Si la modificación recae sobre el cambio de destino de las unidades: 66%. Se exige mayoría reforzada, tanto para sesionar como para acordar.
En ambos casos debe asistir un notario, que certifica el acta. La modificación tiene que constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces (artículo 8°).
No hace falta esperar a que el comité quiera discutirlo. Los copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos pueden pedir una sesión extraordinaria, y la citación debe enviarse dentro de los diez días corridos siguientes a la petición (artículo 14 de la ley y artículo 15 del Reglamento). El acuerdo también puede adoptarse por consulta por escrito. Explicamos cada tipo de sesión en asambleas de copropietarios y sus quórum.
Mientras tanto, el comité de administración puede dictar normas generales que faciliten el uso y la administración del condominio, siempre que no impliquen discriminación arbitraria. Rigen mientras la asamblea no las revoque (artículo 17). Lo que el comité no puede hacer por su cuenta es fijar un plazo mínimo de arriendo, excluir a los ocupantes transitorios de los espacios comunes ni inventar multas: solo aplica las que el reglamento de copropiedad ya contempla.
Quórum para modificar el reglamento
Siempre en sesión extraordinaria y con notario.
Mayoría absoluta de los derechos
Para constituir la sesión y para adoptar el acuerdo.
66% de los derechos
Mayoría reforzada, tanto para sesionar como para acordar.
¿Qué puedo hacer si mi vecino arrienda por días?
Arrendar por días no es una infracción por sí solo. Lo que la ley sanciona son las molestias y el uso contrario al reglamento. Con eso en mente, el camino va de menos a más.
1. Deja constancia. Anota cada episodio en el libro de novedades, con fecha, hora y lo ocurrido. Las solicitudes y reclamos registrados deben responderse dentro de veinte días corridos (artículo 17). Sin registro, después no hay cómo probar la reiteración.
2. Pide que se aplique el reglamento. El comité de administración puede imponer las multas que el reglamento de copropiedad contemple. A la administración le corresponde mantener actualizado el registro de ocupantes, con la distinción entre permanentes y transitorios. Si no lo hace, revisa cómo exigirle al administrador que cumpla.
3. Denuncia ante el juzgado de policía local. La infracción al artículo 27 se sanciona con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, que el tribunal puede elevar al doble en caso de reincidencia. Puede denunciar el comité, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes al hecho. Y hay una regla decisiva: el propietario de la unidad responde solidariamente con el infractor por las multas e indemnizaciones. No le sirve decir que el ruido fue del huésped.
4. Usa la vía municipal. La municipalidad puede citar a las partes y proponer soluciones de forma extrajudicial, siempre que nadie haya recurrido antes al juez o a un árbitro (artículo 47).
5. Propón una regulación. Si el problema es de varios departamentos, la solución de fondo es modificar el reglamento con el quórum que corresponde.
Un caso distinto es el de la unidad que dejó de funcionar como vivienda y opera en los hechos como un establecimiento de hospedaje. Ahí puede discutirse que existe un cambio de destino, que exige que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial, permiso de la dirección de obras municipales y acuerdo previo de la asamblea (artículo 62).
Si tu vecino arrienda por días
El orden importa: sin registro previo, la denuncia pierde fuerza.
Deja constancia
En el libro de novedades, con fecha y hora. Deben responderte en veinte días corridos.
Pide que se aplique el reglamento
El comité impone las multas que el reglamento de copropiedad contempla.
Denuncia al juzgado de policía local
Dentro de tres meses. El propietario responde solidariamente con el infractor.
Preguntas Frecuentes
No. La Ley N° 21.442 no lo prohíbe: ordena que el reglamento de copropiedad lo regule para que no cause molestias. Lo que decide en cada edificio es lo que diga ese reglamento.
Sí. Puede fijar aforos, horarios y preferencia para los ocupantes permanentes. No puede establecer discriminaciones arbitrarias contra los ocupantes transitorios.
Mayoría absoluta de los derechos en el condominio, en sesión extraordinaria. Si la modificación recae sobre el cambio de destino de las unidades, se exige el 66%.
El infractor y el propietario de la unidad responden solidariamente. El propietario puede después cobrarle al infractor lo que haya pagado.
De una a tres unidades tributarias mensuales. El tribunal puede elevarla al doble en caso de reincidencia.
Tres meses desde que ocurrió la infracción. Pueden denunciar el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada.
Desde que reside al menos 30 días corridos en la unidad. Quien permanece menos tiempo es ocupante transitorio.
Sí. El registro de copropietarios debe individualizar a los arrendatarios y ocupantes de cada unidad y distinguir si son permanentes o transitorios.
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