Fondo Común de Reserva: el 5% Mínimo y en Qué se Puede Usar
El fondo común de reserva es el ahorro obligatorio de la comunidad para lo urgente y lo imprevisto. La Ley N° 21.442 fija un piso de 5%, define en qué puede gastarse y quién autoriza cada uso. Te explicamos esas reglas y qué hacer cuando el dinero terminó en otra cosa.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 3 de octubre de 2026
¿Cuánto debe tener el fondo de reserva?
La ley no fija un monto total. Lo que fija es un aporte mínimo: el fondo se forma con un porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual (artículo 39 de la Ley N° 21.442). El porcentaje concreto lo establece el reglamento de copropiedad o lo fija la asamblea en sesión extraordinaria. Puede ser mayor que 5%, nunca menor. Si no sabes cuál rige en tu comunidad, está en el reglamento de copropiedad.
Ese recargo no es la única fuente. El fondo también se incrementa con:
- El producto de las multas e intereses que paguen los copropietarios.
- Los aportes por uso y goce exclusivo de bienes comunes (artículo 28).
- Los recursos que se obtengan por arrendar, ceder o enajenar bienes comunes (artículo 26).
Tres reglas más que conviene conocer:
- Una parte está reservada. Dentro del fondo siempre debe considerarse un porcentaje para los pagos asociados al término del contrato del personal. Lo fija la asamblea en sesión extraordinaria, a propuesta de la administración.
- Dónde se guarda. En una cuenta corriente o de ahorro, que puede ser la misma del condominio, o invertido en instrumentos financieros si el comité de administración lo acuerda.
- Se cobra como un gasto común. El aviso de cobro debe indicar cuánto corresponde al fondo (artículo 31), y las reglas de cobro judicial, intereses y apremios de los gastos comunes se extienden a estas contribuciones (artículo 37).
Hay dos excepciones. Los condominios de viviendas sociales tienen reglas especiales y pueden, bajo ciertos supuestos, acordar un recargo inferior al 5% o una periodicidad distinta de la mensual (artículo 75 de la ley y artículo 47 del Reglamento). Y los condominios de densificación predial de hasta cuatro viviendas no necesitan fondo de reserva (artículo 80). El resto de las reglas generales está en nuestra guía de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Con qué se forma el fondo
El recargo del 5% es el piso, no la única fuente.
Recargo de al menos 5%
Sobre el gasto común mensual. El porcentaje lo fija el reglamento de copropiedad o la asamblea.
Multas e intereses
Lo que pagan los copropietarios por atrasos o infracciones incrementa el fondo.
Ingresos por bienes comunes
Aportes por uso y goce exclusivo y lo que se obtenga por arrendar o enajenar bienes comunes.
¿En qué se puede gastar?
El fondo existe para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos (artículo 39). La definición legal agrega que incluye las indemnizaciones y gastos por el término de la relación laboral del personal contratado (artículo 2°, número 11).
Gasto extraordinario es todo gasto adicional y distinto de los ordinarios, y las sumas destinadas a nuevas obras comunes. Los ordinarios son los de administración, mantención, reparación y uso o consumo. La diferencia completa está en nuestra página sobre gastos comunes ordinarios y extraordinarios.
De ahí sale la regla práctica:
- Sí: una reparación urgente que nadie previó, una obra nueva aprobada por la comunidad, el finiquito de un trabajador.
- Solo como excepción: gastos ordinarios de mantención o reparación. Requiere que la asamblea lo autorice por mayoría absoluta de los derechos en el condominio, y sin tocar la parte reservada al personal.
- No: los demás gastos ordinarios, como remuneraciones, honorarios del administrador o consumos de luz, agua y gas. La excepción de la ley no los alcanza.
Usar el fondo para tapar el déficit mensual, porque hay morosos o porque el gasto común quedó corto, es el error más frecuente y el que deja a la comunidad sin respaldo cuando llega la emergencia.
¿Quién decide usarlo?
La ley reparte la decisión entre dos órganos, y ninguno es el administrador.
- El comité de administración autoriza el uso de recursos del fondo para gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos (artículo 39). También acuerda si los recursos se invierten en instrumentos financieros.
- La asamblea de copropietarios, en sesión extraordinaria de mayoría absoluta, decide dos cosas: el porcentaje de recargo que forma el fondo y el uso de sus recursos para gastos ordinarios de mantención o reparación (artículo 15).
Hay un tercer caso que suele olvidarse. Los gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio requieren acuerdo de la asamblea en sesión extraordinaria de mayoría absoluta (artículo 15). Que exista dinero en el fondo no exime de ese acuerdo.
La ley también obliga a que el fondo sea visible. El presupuesto anual que prepara el administrador debe informar el monto disponible y si se proyecta usarlo (artículo 22). Y la contabilidad mensual debe mostrar el total disponible del fondo y los gastos que se le hayan imputado cada mes (artículo 24 del Reglamento).
Quién autoriza cada uso
La autorización corresponde al comité o a la asamblea, no al administrador.
Gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos
Es el uso normal del fondo. También acuerda si se invierte en instrumentos financieros.
Mantención o reparación ordinaria
Uso excepcional. Requiere mayoría absoluta de los derechos, en sesión extraordinaria.
¿Qué pasa si el administrador lo usó mal?
Si el administrador gastó el fondo sin autorización del comité, o lo destinó a gastos ordinarios sin acuerdo de la asamblea, incumplió la ley. Lo primero es comprobarlo con documentos.
1. Pide la información. El administrador debe rendir cuenta documentada cada mes ante el comité y en cada sesión ordinaria ante la asamblea, con cartolas bancarias incluidas (artículo 21). Cualquier copropietario o arrendatario puede pedir esa documentación, y debe entregarse dentro de diez días corridos (artículo 28 del Reglamento).
2. Observa el balance. La asamblea no está obligada a aprobarlo. Si hay observaciones, el administrador tiene un máximo de quince días corridos para responderlas, y el rechazo fundado queda en el acta (artículo 14 de la ley y artículo 29 del Reglamento).
3. Usa las vías de reclamo. La asamblea puede removerlo en cualquier momento. El comité, o los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades, pueden reclamar ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. Y el juzgado de policía local puede exigirle que rinda cuentas dentro de un plazo. Detallamos cada camino en cómo exigir cuentas o remover al administrador.
4. Recuperar el dinero es otro camino. Las vías anteriores sancionan o corrigen, pero no devuelven lo gastado. Para eso hay que ejercer las acciones civiles que correspondan y, si hubo apropiación, las penales. La ley deja expresamente a salvo esa responsabilidad (artículo 87).
¿Y si fue el comité el que autorizó un uso indebido? La asamblea puede remover a sus miembros en sesión extraordinaria de mayoría absoluta, y los acuerdos de asamblea adoptados con infracción de la ley pueden anularse ante el juzgado de policía local (artículos 15 y 44).
Si el fondo se usó mal
Primero los documentos, después el reclamo.
Pide la documentación
Cartolas y detalle de gastos. Deben entregarla dentro de diez días corridos.
Observa el balance
La asamblea puede rechazarlo. El administrador tiene quince días corridos para responder.
Reclama o remueve
Ante la Seremi de Vivienda, el juzgado de policía local o por acuerdo de la asamblea.
Preguntas Frecuentes
Sí. En la administración de todo condominio debe considerarse su formación. La excepción son los condominios de densificación predial de hasta cuatro viviendas.
El recargo no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual. El reglamento de copropiedad o la asamblea pueden fijar uno mayor.
No. Los gastos ordinarios de administración y de consumo no pueden pagarse con el fondo. Sí cubre las indemnizaciones por término de contrato del personal.
El comité de administración, para gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos. Para gastos ordinarios de mantención o reparación se requiere acuerdo de la asamblea por mayoría absoluta de los derechos.
Sí. Lo decide la asamblea en sesión extraordinaria de mayoría absoluta. Lo que no puede es dejarlo bajo el 5%.
Es una obligación económica como el gasto común: genera intereses, se cobra judicialmente del mismo modo y, mientras estés en mora, no eres copropietario hábil para votar.
Sí. El producto de las multas e intereses que pagan los copropietarios incrementa el fondo común de reserva.
En una cuenta corriente bancaria o de ahorro, que puede ser la misma del condominio, o en instrumentos financieros si el comité de administración lo acuerda.
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