¿Qué son los Bienes Comunes en un Condominio?
Los bienes comunes son los que pertenecen a todos los copropietarios de un condominio. Te explicamos cuáles son, tu derecho sobre ellos y qué puedes hacer con ellos.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 17 de julio de 2026
¿Qué son los bienes comunes?
En un condominio, los bienes comunes son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios y que hacen posible la existencia, la seguridad y el uso del inmueble. Son la contracara de los bienes de dominio exclusivo —tu departamento o tu casa—: mientras estos son de cada propietario, los bienes comunes son de la comunidad en su conjunto. Según la Ley N° 21.442, cada copropietario es a la vez dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes comunes. Piensa en el terreno, las fachadas, los ascensores, los pasillos o las áreas verdes: nadie es dueño exclusivo de ellos, pero todos lo son en conjunto.
Qué bienes son comunes
La ley no deja esto al azar: enumera cinco categorías de bienes comunes. Algunas responden a la estructura misma del edificio y otras a decisiones de la propia comunidad.
Qué bienes son comunes
El artículo 2 de la ley agrupa los bienes comunes en cinco categorías.
Estructurales y necesarios
El terreno, los cimientos, las fachadas, los muros soportantes, las techumbres, los ascensores y las redes e instalaciones generales.
De uso y goce de las unidades
Las circulaciones, las terrazas comunes, las dependencias de servicio y las oficinas o habitación del personal.
De cada sector o edificación
Los terrenos y espacios que forman parte de un sector o edificación colectiva del condominio.
De servicio y recreación
Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes.
Los que defina el reglamento
Aquellos a los que el reglamento de copropiedad o los copropietarios les otorguen el carácter de comunes.
Bienes comunes que no pueden dejar de serlo
Aquí hay una distinción fundamental que muchos copropietarios desconocen. La ley establece que ciertos bienes comunes —los estructurales y necesarios, los de uso y goce de las unidades y los de cada sector— no pueden dejar de ser comunes mientras mantengan las características que los definen. Otros, en cambio, como los destinados a servicio y recreación o los que el reglamento haya declarado comunes, sí pueden modificar su estatus. La diferencia importa mucho a la hora de decidir asignaciones o ventas:
¿Cuáles pueden cambiar?
No todos los bienes comunes tienen el mismo estatus: algunos son intocables y otros pueden modificarse.
Tu derecho sobre los bienes comunes
El derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes tiene dos rasgos esenciales. Primero, es inseparable de la unidad: no se puede vender el departamento y conservar la cuota en los bienes comunes, ni al revés; el derecho se traspasa automáticamente al vender, gravar o embargar la unidad. Segundo, es proporcional: la cuota que a cada uno le corresponde en los bienes comunes se fija en el reglamento de copropiedad, atendiendo por regla general al avalúo fiscal de la respectiva unidad. Esa misma proporción determina cuánto pesa tu voto en la asamblea y cuánto aportas a los gastos comunes.
Cómo se usan los bienes comunes
Todos los copropietarios, arrendatarios u ocupantes pueden usar los bienes comunes conforme a lo que indique el reglamento de copropiedad y, a falta de norma, de acuerdo con su naturaleza y destino. El límite es claro: nadie puede usar un bien común de una forma que restrinja o perturbe el legítimo uso de los demás. Los órganos de administración, por su parte, deben cuidar que sus decisiones no perjudiquen arbitrariamente a ningún ocupante.
El uso y goce exclusivo de un bien común
Existe una figura que suele generar dudas: el uso y goce exclusivo. Consiste en que la asamblea asigna a uno o más copropietarios el derecho a usar en forma exclusiva un determinado bien común —por ejemplo, una terraza o un antejardín colindante con su unidad—. Ahora bien, esta asignación tiene reglas: el titular no se hace dueño del bien, que sigue siendo común; puede quedar obligado a pagar un aporte que incrementa el fondo común de reserva; por regla general asume los gastos de mantención de ese bien; y no puede construir ni alterar el bien sin autorización de la asamblea extraordinaria y el permiso municipal. Su constitución requiere un quórum reforzado del 66% de los derechos del condominio.
¿Se pueden arrendar, gravar o enajenar los bienes comunes?
Sí, pero con resguardos. La ley permite arrendar, ceder la tenencia o gravar los bienes comunes, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios. Incluso pueden enajenarse cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener sus características de bien común. En todos estos actos comparecen el administrador y el presidente del comité en representación de la asamblea, y —dato importante— los recursos que se obtengan incrementan el fondo común de reserva, no se reparten entre los copropietarios. Para entender cómo se adoptan estos acuerdos y con qué quórum, revisa nuestra guía completa de la Ley 21.442.
Puedes revisar el panorama completo en nuestra guía de la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria.
Preguntas Frecuentes
Son los bienes que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y uso del condominio, como el terreno, las fachadas, la estructura, las redes, los ascensores y las áreas verdes.
El bien de dominio exclusivo es la unidad de cada propietario (su departamento o casa). El bien común pertenece a todos los copropietarios en conjunto y no puede separarse de las unidades.
No. El derecho sobre los bienes comunes es inseparable de la unidad: se transfiere automáticamente junto con ella al venderla, gravarla o embargarla.
Se fija en el reglamento de copropiedad, atendiendo por regla general al avalúo fiscal de tu unidad. Esa proporción también determina tu voto en la asamblea y tu aporte a los gastos comunes.
Sí. Los estructurales y necesarios, los de uso y goce de las unidades y los de cada sector no pueden dejar de ser comunes mientras mantengan sus características. Otros, como los de recreación, sí pueden modificarse.
Es el derecho que la asamblea asigna a un copropietario para usar en forma exclusiva un bien común, como una terraza o antejardín. No lo convierte en dueño y suele implicar un aporte al fondo de reserva y asumir su mantención.
Sí, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios. Los recursos que se obtengan incrementan el fondo común de reserva y no se reparten entre los copropietarios.
La comunidad, a través de los gastos comunes. Si un bien común está asignado en uso y goce exclusivo, por regla general su mantención es de cargo del copropietario titular.
No por su cuenta. Usar un bien común como propio sin la autorización de la asamblea es una infracción; cualquier asignación exclusiva requiere acuerdo con quórum reforzado y debe respetar el uso de los demás.
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