Ley de Copropiedad Inmobiliaria: Guía Completa de la Ley N° 21.442
Todo lo que copropietarios y administradores deben saber sobre la Ley 21.442: tipos de condominio, gastos comunes, asambleas, el administrador y cómo resolver conflictos.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 17 de julio de 2026
Qué es la Ley 21.442 y qué regula
La Ley N° 21.442 es la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada el 1 de abril de 2022, que derogó la antigua Ley N° 19.537. Regula el régimen especial de dominio que existe en los condominios: aquellos inmuebles en que coexisten bienes de dominio exclusivo (las unidades: departamentos, casas, oficinas, locales, estacionamientos o bodegas) y bienes de dominio común (el terreno, las fachadas, los ascensores, las áreas verdes, entre otros). Su objetivo es ordenar cómo se administran esos bienes, cómo se toman las decisiones y cómo se financian y resuelven los conflictos de la comunidad. Se aplica tanto a los condominios nuevos como a los que ya estaban acogidos a la ley anterior.
Los dos tipos de condominio
La ley distingue dos tipos de condominio según sobre qué recae el dominio exclusivo de cada propietario. La diferencia es importante porque define qué es común y qué es propio.
Tipos de condominio
La ley distingue dos tipos según sobre qué se tiene el dominio exclusivo.
Derechos y obligaciones de los copropietarios
Cada copropietario es dueño exclusivo de su unidad y, a la vez, comunero en los bienes de dominio común, en una proporción que se fija en el reglamento según el avalúo fiscal de su unidad. Puede usar los bienes comunes conforme a su destino, sin perturbar a los demás. Su principal obligación es contribuir a los gastos comunes en proporción a sus derechos. Un cambio relevante de esta ley: el reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de mascotas dentro de las unidades, aunque sí puede regular su uso de los espacios comunes.
Los órganos de administración del condominio
La administración de todo condominio se estructura en cuatro órganos, con funciones bien delimitadas. Entenderlos es clave tanto para el copropietario que quiere participar como para el administrador que ejecuta.
Los órganos de administración
La ley contempla cuatro órganos, cada uno con un rol definido.
Asamblea de copropietarios
El órgano máximo. Reúne a todos los propietarios y adopta los acuerdos vinculantes sobre el condominio.
Comité de administración
De 3 a 5 miembros (número impar). Vela por los acuerdos e instruye al administrador. Dura máximo 3 años.
Administrador
Ejecuta la administración diaria. Debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores.
Subadministrador
Administra un sector del condominio. Es obligatorio en condominios de más de 200 unidades habitacionales.
Las asambleas y sus quórum
La asamblea de copropietarios es donde se toman las decisiones. Hay dos clases: las ordinarias, que deben celebrarse al menos una vez al año —ahí el administrador rinde cuenta y presenta el balance—, y las extraordinarias, que se convocan cuando lo exigen las necesidades del condominio para materias de mayor entidad, como modificar el reglamento o autorizar gastos extraordinarios. Cada materia exige un quórum distinto para constituir la sesión y para adoptar el acuerdo:
Quórum de las asambleas
Cuántos derechos se necesitan para constituir la sesión y para adoptar acuerdos, según el tipo.
Solo los copropietarios hábiles —quienes están al día en sus obligaciones económicas— pueden votar y optar a cargos. Cada copropietario tiene un voto proporcional a sus derechos en los bienes comunes.
Gastos comunes: pago, mora y cobro
Los gastos comunes son la columna vertebral del financiamiento del condominio. Se dividen en ordinarios (administración, mantención, reparación y consumos) y extraordinarios. La ley fija reglas estrictas sobre su pago y cobro que conviene conocer, porque protegen a la comunidad frente a la morosidad:
Gastos comunes: reglas clave
Lo esencial sobre el pago, la mora y el cobro de los gastos comunes.
Plazo de pago
Dentro de los 10 primeros días del aviso de cobro, salvo que el reglamento fije otro plazo.
Interés por mora
No puede superar el 50% del interés corriente bancario.
La deuda sigue a la unidad
Goza de un privilegio de cuarta clase y se traspasa al nuevo dueño, aun por deudas anteriores.
Mérito ejecutivo
El aviso de cobro firmado por el administrador permite cobrar por juicio ejecutivo.
Corte de servicios
Por 3 o más cuotas impagas, con acuerdo del comité, puede suspenderse un servicio (electricidad, telecomunicaciones o calefacción).
No hay exención
No usar un bien común o tener la unidad desocupada no libera del pago de los gastos comunes.
Además, el aviso de cobro debe detallar la proporción que corresponde a cada unidad, los intereses y multas adeudados, y el estado de ingresos y egresos del condominio. Si el dominio de una unidad es de varias personas, todas responden solidariamente de la deuda.
El fondo común de reserva
Todo condominio debe formar un fondo común de reserva destinado a solventar gastos urgentes, extraordinarios o imprevistos, incluidas las indemnizaciones por término de contrato del personal. Este fondo se forma con un recargo sobre los gastos comunes que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual, y se incrementa además con las multas, los intereses y los aportes por uso y goce exclusivo de bienes comunes. Sus recursos se mantienen en una cuenta bancaria o de ahorro del condominio, o se invierten previo acuerdo del comité.
El administrador y el Registro Nacional
El administrador es quien ejecuta la administración del condominio siguiendo las instrucciones de la asamblea y del comité. Sus funciones están detalladas en el artículo 20 e incluyen cuidar los bienes comunes, gestionar las mantenciones y certificaciones (gas, ascensores), recaudar los gastos comunes, representar a los copropietarios en juicio y rendir cuenta mensual ante el comité y anual ante la asamblea. Una novedad central de la ley es que todo administrador debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, un registro público, obligatorio y gratuito a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Para inscribirse a título oneroso se exige, entre otros requisitos, licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en administración de condominios.
El reglamento de copropiedad
El reglamento de copropiedad es la “constitución” interna del condominio. Fija los derechos y obligaciones recíprocos, la proporción en que cada unidad contribuye a los gastos comunes, el porcentaje del fondo de reserva, las facultades del comité y del administrador, las multas y sanciones, y la periodicidad de las asambleas. Debe constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces. El primer reglamento lo dicta la empresa propietaria del condominio; si un condominio antiguo no tiene reglamento, se le aplica el reglamento tipo del Ministerio de Vivienda de forma supletoria.
Cómo se resuelven los conflictos
Cuando surgen disputas entre copropietarios, o entre estos y el comité o el administrador, la ley ofrece tres vías de solución. No son excluyentes en abstracto, pero si se recurre a una, la municipalidad debe abstenerse de intervenir:
Cómo resolver los conflictos
La ley ofrece tres vías para las disputas dentro del condominio.
Juzgado de Policía Local
La vía judicial principal. Conoce las contiendas del condominio conforme a la Ley N° 18.287.
Arbitraje
Las partes pueden someter el conflicto a un juez árbitro que designen de común acuerdo.
Mediación municipal
La municipalidad puede intervenir como amigable componedor y proponer bases de arreglo.
Infracciones y sanciones del administrador
La ley creó un régimen de responsabilidad para los administradores, cuyas infracciones conoce la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo. Las faltas se clasifican en cuatro niveles según su gravedad. Las gravísimas (como actuar inhabilitado o entregar datos falsos) pueden sancionarse con la eliminación del Registro Nacional y multa de 5 a 10 UTM. Las graves, con suspensión de 1 a 3 años y multa. Las menos graves, con amonestación escrita y multa de 1 a 4 UTM. Y las leves, con amonestación. El comité de administración, o los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades, pueden interponer la reclamación, que prescribe en dos años.
Preguntas Frecuentes
A todos los condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria, tanto los nuevos como los que ya estaban bajo la antigua Ley N° 19.537, que fue derogada. Estos últimos tuvieron un año para ajustar su reglamento.
En el Tipo A se tiene dominio exclusivo sobre las unidades edificadas y el terreno es común (típico de edificios). En el Tipo B se tiene dominio exclusivo sobre los sitios, siendo comunes las circulaciones y áreas verdes (típico de condominios de casas).
No. La Ley 21.442 prohíbe que el reglamento de copropiedad impida tener mascotas dentro de las unidades. Sí puede regular su uso de los espacios comunes para resguardar la seguridad y tranquilidad.
Depende de la materia: por regla general requiere una asamblea extraordinaria de mayoría absoluta, pero ciertas materias exigen mayoría reforzada del 66% de los derechos del condominio.
Dentro de los 10 primeros días siguientes al aviso de cobro, salvo que el reglamento fije otro plazo. La mora genera intereses que no pueden superar el 50% del interés corriente bancario.
Sí. Con 3 o más cuotas impagas, continuas o discontinuas, y previo acuerdo del comité, puede suspenderse un servicio (electricidad, telecomunicaciones o calefacción), salvo excepciones como personas electrodependientes o estado de catástrofe.
Sí. Todo administrador o subadministrador debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, que es obligatorio y gratuito. Sin inscripción vigente no puede ejercer.
Es un fondo para gastos urgentes, extraordinarios o imprevistos. Se forma con un recargo sobre los gastos comunes que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual.
Ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo de la región. Pueden reclamar el comité de administración o los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades. Los conflictos entre copropietarios, en cambio, se ven ante el Juzgado de Policía Local.
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