Cómo Cobrar los Gastos Comunes Morosos, Paso a Paso
Cuando un copropietario no paga, la ley entrega herramientas para cobrar. Te explicamos el cobro de los gastos comunes morosos paso a paso, según la Ley 21.442.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 22 de julio de 2026
El punto de partida: la obligación de pagar
Todo copropietario debe pagar sus gastos comunes dentro de los 10 primeros días siguientes al aviso de cobro, salvo que el reglamento fije otro plazo. Cuando eso no ocurre, la unidad entra en mora y la comunidad queda habilitada para cobrar. La buena noticia para los condominios es que la Ley N° 21.442 entrega herramientas potentes y rápidas para recuperar lo adeudado, que van desde el aviso hasta el remate de la propia unidad.
El cobro, paso a paso
El cobro de los gastos comunes morosos sigue una secuencia lógica, que escala en intensidad a medida que el deudor no regulariza. Estos son los pasos:
El cobro, paso a paso
La ley ordena una secuencia que va del aviso amistoso al remate de la unidad.
Aviso de cobro
El administrador emite el aviso, que debe pagarse dentro de los 10 primeros días.
Mora e intereses
Vencido el plazo, la deuda devenga intereses (máximo 50% del interés corriente bancario).
Suspensión de servicios
Con 3 o más cuotas impagas y acuerdo del comité, puede cortarse un servicio.
Demanda ejecutiva
El aviso firmado tiene mérito ejecutivo: se demanda ante el juez de letras.
Embargo y remate
Se puede embargar y rematar la unidad; la deuda goza de privilegio de cuarta clase.
El aviso de cobro y su mérito ejecutivo
El cobro lo efectúa el administrador. El aviso de cobro debe indicar la proporción que corresponde a la unidad, los aportes al fondo de reserva, y los intereses y multas adeudados, junto con el detalle de ingresos, egresos y saldo de caja del condominio. Y aquí está la clave del cobro: el aviso de cobro firmado por el administrador (de forma presencial o electrónica) tiene mérito ejecutivo. Lo mismo ocurre con la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada en que se acuerden gastos comunes. Tener un título ejecutivo significa que no hace falta un juicio previo para declarar la deuda: se puede demandar directamente su cobro forzado.
Los intereses por mora
La deuda impaga no se queda igual con el paso del tiempo. Desde la mora, devenga el interés que fije el reglamento de copropiedad o, en su defecto, el reglamento tipo, con un tope: no puede superar el 50% del interés corriente bancario. Estos intereses, junto con las multas y los aportes al fondo de reserva, se cobran con las mismas herramientas y privilegios que el capital adeudado.
La suspensión de servicios
Una de las herramientas más eficaces, y también la más regulada, es el corte de servicios. Con tres o más cuotas impagas (continuas o discontinuas) y previo acuerdo del comité, el administrador puede suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de la unidad morosa. Ahora bien, la ley impone límites estrictos para evitar abusos:
El corte de servicios: reglas y límites
Suspender un servicio es posible, pero solo si se cumplen requisitos y se respetan ciertos límites.
El juicio ejecutivo
Si el corte de servicios no basta o no procede, el camino es el juicio ejecutivo. El cobro se tramita conforme al procedimiento del juicio ejecutivo del Código de Procedimiento Civil, ante el juez de letras respectivo. Con el aviso de cobro (o el acta) como título, se demanda, se despacha el mandamiento de ejecución y embargo, y en última instancia puede rematarse la unidad para pagar la deuda. El crédito por gastos comunes goza de un privilegio de cuarta clase, lo que mejora la posición del condominio frente a otros acreedores.
La deuda sigue a la unidad
Este es un punto decisivo, y muchas veces olvidado por quien compra. La deuda de gastos comunes sigue siempre al dueño de la unidad, incluso por montos devengados antes de la compra. Es decir, si adquieres un departamento con gastos comunes impagos, esa deuda pasa a ser tuya. Por eso, antes de comprar, es fundamental exigir un certificado de deuda al día emitido por el administrador.
Otras consecuencias para el copropietario moroso
El moroso no solo arriesga el corte y el remate. Mientras mantenga deudas queda inhábil para votar en la asamblea y para optar a cargos, según explicamos en el post sobre los derechos y obligaciones del copropietario. Además, el reglamento puede contemplar multas por el incumplimiento. Para el panorama completo de la administración y las finanzas del condominio, revisa nuestra guía de la Ley 21.442.
Preguntas Frecuentes
Desde que el copropietario cae en mora, es decir, cuando no paga dentro de los 10 primeros días del aviso de cobro, salvo que el reglamento fije otro plazo.
Significa que el aviso de cobro firmado por el administrador (o el acta de la asamblea que acuerda gastos comunes) sirve como título para demandar el cobro forzado sin necesidad de un juicio previo que declare la deuda.
Tres o más cuotas, continuas o discontinuas, además del acuerdo previo del comité y un requerimiento escrito del administrador.
No. La ley prohíbe suspender el servicio eléctrico por mora de gastos comunes en las unidades donde residen personas electrodependientes.
No. Solo puede suspenderse un servicio a la vez, entre electricidad, telecomunicaciones o calefacción. Tampoco procede durante un estado de catástrofe que afecte al condominio.
El que fije el reglamento de copropiedad o, en su defecto, el reglamento tipo, con un tope: no puede superar el 50% del interés corriente bancario.
Sí. El cobro se tramita por juicio ejecutivo y, de no pagarse, puede embargarse y rematarse la unidad. La deuda goza de un privilegio de cuarta clase frente a otros acreedores.
Sí. La deuda de gastos comunes sigue al dueño de la unidad, aun por montos anteriores a la compra. Por eso conviene exigir un certificado de deuda al día antes de comprar.
El copropietario moroso queda inhábil para votar en la asamblea y para optar a cargos, y puede recibir las multas que contemple el reglamento.
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