Ley Devuélveme Mi Casa: 10 Días para Pagar o Dejar la Propiedad
Meses sin recibir el arriendo, cuentas acumuladas y un arrendatario que no se va. La Ley N° 21.461, conocida como «Devuélveme mi Casa», creó un procedimiento abreviado para estos casos: el deudor tiene diez días para pagar u oponerse y, si no hace nada, queda condenado y se ordena su lanzamiento. Te explicamos qué significan de verdad esos diez días, qué necesitas para usar la ley y qué puede hacer el arrendatario.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 7 de octubre de 2026
¿Qué es la Ley «Devuélveme mi Casa»?
Es el nombre con que se conoce a la Ley N° 21.461, que modificó la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Incorporó tres herramientas para el dueño de una propiedad:
- Un procedimiento monitorio para cobrar las rentas impagas y obtener la restitución del inmueble (Título III bis, artículos 18-A a 18-K).
- La restitución anticipada del inmueble cuando el arrendatario lo está destruyendo (artículo 8° N° 7 bis).
- La extensión de esas reglas a los juicios de precario y de comodato precario, es decir, a quien ocupa una propiedad sin contrato (artículo 18-K).
La idea del procedimiento monitorio es simple: en vez de un juicio completo, el juez revisa la demanda y, si está en regla, ordena de inmediato requerir de pago al deudor. Solo si el deudor se opone con fundamentos se abre una discusión.
Tres herramientas de la ley
Modificaciones de la Ley N° 21.461 a la Ley N° 18.101.
Procedimiento monitorio
Cobro de rentas y restitución del inmueble por una vía abreviada.
Restitución anticipada
El juez puede ordenar la entrega antes de la sentencia.
Precario
Las mismas reglas se aplican, en lo pertinente, a estas acciones.
¿Qué significan los 10 días?
Es lo que más se repite de esta ley, y conviene entenderlo bien, porque hay dos plazos de diez días y ninguno significa que la casa se recupera en diez días.
Primer plazo: diez días corridos para pagar u oponerse. Si la demanda cumple los requisitos, el juez la acoge y ordena requerir de pago al deudor para que, en diez días corridos, pague lo adeudado más intereses y costas (artículo 18-C de la Ley N° 18.101).
Segundo plazo: lanzamiento en no más de diez días. En esa misma resolución el juez establece que, si el deudor no paga, no comparece o no se opone, se le tendrá por condenado al pago y se dispondrá su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días, contado desde que la resolución quede firme y ejecutoriada o cause ejecutoria.
La parte más valiosa para el dueño es la que sigue: esa resolución tiene la fuerza de una sentencia definitiva firme y sirve de título suficiente para su ejecución. No hay que esperar un juicio completo para tener una orden que se puede cumplir.
Los diez días se cuentan desde la notificación al deudor, no desde que se presenta la demanda.
Los dos plazos de diez días
Artículo 18-C de la Ley N° 18.101.
10 días corridos
Para que el deudor pague todo lo adeudado o presente su oposición.
Hasta 10 días
Para el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes.
¿Qué necesito para demandar?
La demanda monitoria debe indicar (artículo 18-A):
- Nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
- El inmueble arrendado y lo adeudado: las rentas, los gastos comunes y las cuentas de consumo, con una relación precisa de los antecedentes y de cómo y cuándo se contrajeron las deudas.
- La solicitud de que se requiera al deudor para que pague dentro de diez días corridos, incluidas las rentas y cuentas que se devenguen después de presentada la demanda.
Hay que acompañar todos los antecedentes que la fundamentan. Aquí el contrato es decisivo: los contratos de arriendo escritos cuyas firmas fueron autorizadas por un notario constituyen un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria (artículo 20).
Si el contrato no consta por escrito, la ley presume que la renta es el monto que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos. Es una ayuda para probar, pero deja al dueño en una posición más débil.
Dos advertencias de la misma ley:
- Si la demanda no cumple los requisitos formales, el tribunal ordena corregirla en un plazo no superior a diez días. Si no se corrige, se tiene por no presentada (artículo 18-B).
- Esta vía es solo para el no pago. No se puede usar para pedir el término del arriendo por otros motivos, que van por el procedimiento normal.
El tribunal competente es el juzgado civil. Si además hay deuda de gastos comunes, la comunidad tiene sus propias vías de cobro, que explicamos en cómo cobrar gastos comunes morosos.
¿Qué puede hacer el arrendatario?
Tiene tres caminos dentro de los diez días, y cada uno lleva a un lugar distinto.
Pagar. Si paga todo lo adeudado, con intereses y costas, el procedimiento termina. Si paga solo una parte, el procedimiento sigue por el saldo (artículo 18-E).
No hacer nada. Se le tiene por condenado al pago y se dispone el lanzamiento (artículo 18-C).
Oponerse. Debe hacerlo por escrito, señalar los fundamentos de hecho y de derecho, acompañar sus documentos e indicar todos los medios de prueba que usará (artículo 18-F). Según lo que alegue:
- Si la oposición carece de fundamento plausible, el juez puede desestimarla y seguir adelante como si no existiera.
- Si opone otras excepciones con fundamento, el procedimiento monitorio termina y la orden de pago queda sin efecto. El arrendador tendrá que iniciar un juicio de arrendamiento, en el que solo se discutirá la existencia de la deuda y lo que el deudor planteó en su oposición (artículo 18-H).
Por eso el resultado depende tanto de la preparación de la demanda. Un contrato en regla y una liquidación clara de la deuda dejan poco espacio para una oposición seria.
Si eres arrendatario, ten presente que los derechos que esta ley te confiere son irrenunciables (artículo 19), y que el plazo para responder es breve y corre en días corridos.
Tres caminos del arrendatario
Lo que ocurre dentro de los diez días corridos.
Termina el procedimiento
Debe cubrir la deuda, los intereses y las costas.
Queda condenado
Se dispone su lanzamiento y el de los demás ocupantes.
Termina la vía monitoria
El arrendador debe iniciar un juicio de arrendamiento.
¿Cuánto demora realmente recuperar la propiedad?
Más de diez días, y es mejor saberlo antes de empezar. Al plazo legal hay que sumar:
- La notificación. Los diez días corren desde que el deudor es notificado. La ley entiende hechos dos requerimientos de pago: el primero con la notificación, y el segundo cinco días después (artículo 18-D).
- La firmeza de la resolución. El plazo del lanzamiento se cuenta desde que la resolución queda firme o causa ejecutoria.
- La ejecución del lanzamiento, que requiere orden del tribunal.
- Una posible suspensión. Decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días (artículo 13).
Y si el arrendatario se opone con fundamento, el asunto pasa a un juicio de arrendamiento, que toma más tiempo.
Una advertencia final: el lanzamiento solo se hace con orden judicial. Cambiar la chapa, cortar los servicios o sacar las cosas del arrendatario por cuenta propia expone al dueño a responsabilidades. La ley da una vía más corta, no una autorización para actuar sin tribunal.
¿Y si el arrendatario está destruyendo la propiedad?
Para eso existe la restitución anticipada (artículo 8° N° 7 bis de la Ley N° 18.101). A solicitud del demandante, y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez puede ordenar la restitución del inmueble y el lanzamiento del arrendatario antes de la sentencia, con auxilio de la fuerza pública si es necesario.
Procede cuando se demanda el término del contrato y la restitución porque el inmueble se destruyó parcialmente o quedó inutilizado para su uso, como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
Basta acreditar una presunción grave del derecho que se reclama, con los antecedentes de la demanda y de la audiencia. El juez puede exigir al dueño una caución, para indemnizar al arrendatario si la sentencia definitiva no lo condena a restituir.
Fotografías fechadas, informes y presupuestos de reparación son la prueba habitual en estos casos.
¿Sirve contra quien ocupa la casa sin contrato?
Sí, en lo pertinente. Las normas del procedimiento monitorio se aplican a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario del artículo 2.195 del Código Civil (artículo 18-K).
Es el caso de quien ocupa una propiedad ajena sin contrato, por ignorancia o mera tolerancia del dueño: un familiar al que se le prestó la casa, una expareja que se quedó, o un ocupante que nunca tuvo arriendo.
Un caso aparte es el del arrendatario que simplemente se fue. Si abandonó el inmueble sin restituirlo, el arrendador puede pedir al juez que se lo entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, que levanta acta del estado de la propiedad (artículo 6° de la Ley N° 18.101).
Preguntas Frecuentes
La ley da al deudor diez días corridos para pagar u oponerse y, si no lo hace, ordena el lanzamiento en no más de diez días desde que la resolución queda firme. A eso hay que sumar la notificación y la ejecución.
Se le tiene por condenado al pago y el juez dispone su lanzamiento y el de los demás ocupantes. Esa resolución tiene fuerza de sentencia definitiva firme.
No es obligatorio, pero ayuda mucho. El contrato escrito con firmas autorizadas por notario es antecedente suficiente para presentar la demanda monitoria.
Sí. La demanda monitoria permite cobrar las rentas y las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble.
Si paga todo, con intereses y costas, el procedimiento termina. Si paga una parte, continúa por el saldo.
Sí, por escrito y con fundamentos y pruebas. Si su oposición es fundada, el procedimiento monitorio termina y el arrendador debe iniciar un juicio de arrendamiento.
No. El lanzamiento solo se hace con orden del tribunal. Actuar por cuenta propia expone al dueño a responsabilidades.
Sus normas se aplican, en lo pertinente, a las acciones de precario y de comodato precario que buscan la restitución del inmueble.
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