Administrador de Condominio: Cómo Exigir Cuentas o Removerlo
Cuando el administrador no muestra las cuentas o deja de cumplir, la comunidad no tiene que resignarse. La Ley N° 21.442 fija qué debe rendir y cada cuánto, permite removerlo por acuerdo de la asamblea y abre tres vías de reclamo. Te explicamos cómo se usa cada una.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 3 de octubre de 2026
¿Qué obligaciones tiene el administrador?
El administrador es la persona natural o jurídica que la comunidad designa para ejecutar la administración del condominio. No actúa por su cuenta: debe ceñirse a la ley, al reglamento de copropiedad y a las instrucciones que le den la asamblea de copropietarios o el comité de administración (artículo 18 de la Ley N° 21.442). Explicamos el marco general en nuestra guía de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
El artículo 20 enumera sus funciones. Las que más conflictos generan son estas:
- Cuidar los bienes comunes y hacer las mantenciones, inspecciones y certificaciones que correspondan, entre ellas las de gas y ascensores.
- Recaudar las obligaciones económicas, llevar la contabilidad del condominio e informar al comité las gestiones de cobro a los morosos. Sobre esto último, revisa cómo funciona el cobro de gastos comunes morosos.
- Velar por que se cumplan la ley y el reglamento de copropiedad.
- Representar en juicio a los copropietarios en las causas sobre administración y conservación del condominio.
- Citar a las asambleas y guardar copia de las actas y acuerdos.
- Contratar y despedir al personal, con acuerdo previo del comité de administración, salvo que la asamblea le haya delegado esa facultad.
- Contratar los seguros del condominio, con acuerdo del comité y de la asamblea cuando corresponda.
Hay además dos exigencias que conviene revisar antes de cualquier reclamo. La primera: debe tener inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, trabaje gratis o pagado (artículo 19). La segunda: custodia el archivo de documentos del condominio y, al terminar su mandato, tiene que entregarlo completo a quien lo suceda (artículo 9°).
También tiene límites. No puede integrar el comité de administración (artículo 18) ni representar a ningún copropietario en la asamblea (artículo 15).
¿Cada cuánto debe rendir cuentas y qué debe mostrar?
La ley no deja la rendición de cuentas a la buena voluntad del administrador. El artículo 21 lo obliga a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión en tres momentos: cada mes ante el comité de administración, en cada sesión ordinaria ante la asamblea de copropietarios y al término de su administración.
Cada cuenta debe contener, como mínimo:
- El detalle de los ingresos y de los gastos.
- Las remuneraciones y los pagos de seguridad social del personal contratado.
- El saldo de caja.
- Una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias y sus cartolas.
- El respaldo del pago de los seguros contratados.
En la sesión ordinaria, que se celebra al menos una vez al año, la administración debe además entregar el balance de ingresos y egresos y poner a disposición los comprobantes de cada gasto (artículo 14).
La documentación tiene que estar disponible para copropietarios y arrendatarios al menos veinticuatro horas antes de la sesión o reunión en que se rinda la cuenta. Y si un copropietario o arrendatario la pide fuera de esas fechas, el administrador debe proporcionarla dentro de diez días corridos desde la solicitud (artículo 28 del Reglamento de la ley).
Si la asamblea tiene reparos, no está obligada a aprobar. El comité somete el balance a votación y, cuando hay observaciones, el administrador debe responderlas en un máximo de quince días corridos. El rechazo del balance debe ser fundado y sus motivos quedan en el acta. Después se cita a una nueva sesión para votar, que debe celebrarse dentro de los diez días corridos siguientes a la respuesta (artículo 29 del Reglamento).
Tres momentos para rendir cuentas
Lo que el artículo 21 de la Ley N° 21.442 le exige al administrador.
Ante el comité de administración
Cuenta documentada y pormenorizada, con ingresos, gastos y saldo de caja.
Ante la asamblea
Al menos una vez al año, con balance, cartolas bancarias y comprobantes de cada gasto.
Al término de su administración
Rinde cuenta final y entrega todos los documentos del condominio a quien lo suceda.
¿Cómo se remueve al administrador?
El administrador se mantiene en el cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea y puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de ella (artículo 18). La ley no pide invocar una causal: basta el acuerdo, adoptado con el quórum que corresponde.
En la práctica, los pasos son estos:
- Citar a la asamblea. La remoción del administrador es materia de sesión ordinaria. La citación la hace el comité de administración a través de su presidente, con una anticipación mínima de cinco días y máxima de quince (artículo 16). Conviene que la remoción figure expresamente en la citación.
- Votar la remoción y, en la misma sesión, designar al reemplazante. Así el condominio no queda sin administración. Mientras no haya administrador, actúa como tal el presidente del comité.
- Dejar constancia en el acta. La designación del nuevo administrador debe constar en el acta de la sesión, reducida a escritura pública (artículo 18).
- Exigir la entrega. El administrador saliente debe rendir cuenta final y entregar todos los documentos del condominio a quien lo suceda.
- Actualizar el banco. Con el acta reducida a escritura pública se pide al banco eliminar al administrador saliente e incorporar a las nuevas personas habilitadas en la cuenta del condominio (artículo 33).
Dos advertencias. Si nadie cita a la asamblea, cualquier copropietario puede pedir al juez de policía local que la convoque (artículo 44). Y antes de votar conviene revisar el contrato del administrador, porque puede prever avisos u honorarios pendientes: al contrato se le aplican las reglas del mandato del Código Civil en lo que no contradigan la ley (artículo 19).
En los condominios nuevos hay una regla especial. Mientras no se haya enajenado el 66% de las unidades, si el administrador es removido, la designación del nuevo corresponde al propietario del condominio (artículo 48 del Reglamento). Alcanzado ese porcentaje, la asamblea decide si lo ratifica o lo reemplaza.
¿Qué quórum se necesita?
Menos del que suele creerse. La designación y la remoción del administrador son materias de sesión ordinaria, la de quórum más bajo del cuadro del artículo 15:
- Para que la sesión se constituya: deben concurrir copropietarios que representen, al menos, el 33% de los derechos en el condominio.
- Para adoptar el acuerdo: mayoría absoluta de los asistentes.
Tres reglas completan el cuadro. Solo votan los copropietarios hábiles, es decir, los que están al día en sus obligaciones económicas. El voto de cada uno es proporcional a sus derechos en los bienes comunes. Y el administrador no puede votar en representación de ningún copropietario.
Si el copropietario no asiste ni designa representante, la ley entiende que lo representa su arrendatario u ocupante, salvo que haya comunicado lo contrario (artículo 5°). Eso ayuda a reunir el quórum en comunidades con muchas unidades arrendadas.
La remoción también puede acordarse mediante consulta por escrito, sin sesión de votación, previa sesión informativa. La decisión de usar ese mecanismo corresponde al comité de administración. Y si no se reúne el quórum para sesionar o para acordar, el administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez de policía local (artículo 16). El detalle de cada tipo de sesión está en nuestra página sobre asambleas de copropietarios y sus quórum.
El quórum para remover al administrador
Es materia de sesión ordinaria, según el cuadro del artículo 15.
33% de los derechos
Deben concurrir copropietarios que representen, al menos, el 33% de los derechos en el condominio.
Mayoría absoluta de los asistentes
Votan solo los copropietarios hábiles, en proporción a sus derechos en los bienes comunes.
¿Ante quién se reclama si no cumple?
Antes de reclamar afuera, deja constancia adentro. Las solicitudes y reclamos que se anotan en el libro de novedades, o que se envían por correo electrónico a la administración, deben responderse en un máximo de veinte días corridos (artículo 17 de la ley y artículo 30 del Reglamento). Ese registro es la prueba de que se pidió y no se cumplió.
Si el problema sigue, hay tres vías.
1. La Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. Conoce las infracciones del administrador a las normas que regulan su función (artículo 87). Puede reclamar el comité de administración o los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades del condominio (artículo 90 de la ley y artículo 49 del Reglamento). El escrito debe especificar las acciones u omisiones y acompañar los antecedentes. Las sanciones van, según la gravedad, desde la amonestación escrita hasta multas de cinco a diez unidades tributarias mensuales, la suspensión y la eliminación del Registro Nacional (artículo 88). Entregar datos falsos sobre la administración, por ejemplo, es infracción gravísima. La reclamación prescribe en dos años desde la acción u omisión (artículo 96).
2. El juzgado de policía local. Es el tribunal competente para los conflictos entre copropietarios y administrador (artículo 44). El juez puede exigirle que someta la rendición de cuentas a la aprobación de la asamblea dentro de un plazo, bajo multa de una a tres unidades tributarias mensuales. También puede citar a asamblea si el administrador o el presidente del comité no lo hacen.
3. La municipalidad. Puede atender el conflicto de forma extrajudicial: cita a las partes, propone soluciones y levanta acta de los acuerdos (artículo 47). Debe abstenerse si alguna de las partes recurrió al juez o a un árbitro.
Hay que elegir bien. Quien reclama ante la Seremi no puede llevar la misma pretensión contra el administrador al juzgado de policía local ni a la municipalidad (artículo 95). Y si lo que hay son pérdidas de dinero, estas vías no reemplazan las acciones civiles o penales que correspondan: la ley deja a salvo esa responsabilidad.
Tres vías de reclamo
Cada una sirve para algo distinto. Algunas no se pueden usar a la vez.
Seremi de Vivienda y Urbanismo
Sanciona al administrador: amonestación, multa, suspensión o eliminación del Registro Nacional.
Juzgado de policía local
Ordena rendir cuentas en un plazo, cita a asamblea y resuelve los conflictos de la comunidad.
Municipalidad
Vía extrajudicial: cita a las partes, propone soluciones y deja los acuerdos en acta.
Preguntas Frecuentes
Cada mes ante el comité de administración, en cada sesión ordinaria ante la asamblea de copropietarios y al término de su administración.
Sí. La documentación debe estar a disposición de copropietarios y arrendatarios, y el administrador debe proporcionarla dentro de diez días corridos desde que se solicita.
La ley no exige invocar una causal. El administrador se mantiene mientras cuente con la confianza de la asamblea y puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de ella.
La sesión se constituye con copropietarios que representen al menos el 33% de los derechos en el condominio, y el acuerdo se adopta por mayoría absoluta de los asistentes.
La citación corresponde al comité de administración a través de su presidente. Si nadie cita, cualquier copropietario puede pedir al juez de policía local que convoque la asamblea.
Ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, ante el juzgado de policía local o, de forma extrajudicial, ante la municipalidad.
Puede reclamar el comité de administración, o los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades del condominio.
Sí. Debe mantener inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, sea que trabaje a título gratuito u oneroso.
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