Seguro de Incendio en Condominios: Qué es Obligatorio y Quién lo Paga
En tus gastos comunes aparece un cobro por seguro de incendio y ya pagas otro con el dividendo. La duda es razonable: ¿estás pagando dos veces? La Ley N° 21.442 hizo obligatorio un seguro colectivo para el condominio, pero también fijó reglas para evitar el doble pago. Te explicamos qué es obligatorio, qué es opcional y quién decide.
Escrito por: Maximiliano Vildoso
Última actualización: 7 de octubre de 2026
¿Es obligatorio el seguro de incendio en un condominio?
Sí. El artículo 43 de la Ley N° 21.442 ordena que los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deben contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio.
La obligación también alcanza a los condominios que no tienen unidades habitacionales, como los de oficinas o bodegas, salvo que su reglamento de copropiedad establezca lo contrario.
En los condominios de viviendas sociales las reglas se aplican en lo que corresponda, y la ley les da acceso preferente a recursos públicos para el pago de primas y para reparaciones después de un incendio.
Los condominios anteriores a la exigencia no quedaron fuera: la ley les dio un plazo de dos años para revisar las pólizas que tenían y adaptarlas a las nuevas reglas (artículo 5° transitorio).
¿Qué cubre el seguro colectivo?
El seguro tiene dos partes, y distinguirlas resuelve la mayoría de las dudas.
- Bienes e instalaciones comunes. El seguro debe cubrir los daños que sufran todos ellos. Esta parte es la obligatoria para todos.
- Las unidades. El seguro debe otorgar opciones a los copropietarios para cubrir los daños de su departamento, casa, bodega o estacionamiento, especialmente cuando forman parte de una edificación continua, pareada o colectiva.
Sobre ese piso, la asamblea de copropietarios puede decidir incluir en la póliza coberturas complementarias, como sismo o salida de mar, para los bienes comunes, las unidades o ambos.
Lo que el seguro colectivo no cubre es el contenido de tu unidad, salvo que la póliza lo incluya. Para saberlo hay que leer la póliza, que forma parte del archivo de documentos del condominio y que puedes pedir a la administración.
Dos partes de un mismo seguro
Artículo 43 de la Ley N° 21.442.
Bienes e instalaciones comunes
Todos los copropietarios pagan esta parte. No se puede renunciar a ella.
Tu departamento o casa
El seguro debe ofrecer la opción. Puedes renunciar si ya tienes otra póliza vigente.
Si ya pago un seguro con mi crédito hipotecario, ¿tengo que pagar los dos?
No deberías pagar dos veces por lo mismo. La ley encargó a la Comisión para el Mercado Financiero establecer mecanismos para evitar el doble pago, y fijó tres resguardos (artículo 43):
- Usar la póliza del condominio ante el banco. Los copropietarios deben poder presentar la póliza contratada por el condominio ante la entidad que les dio el crédito, para ejercer su derecho a contratar el seguro por su cuenta en lugar del que ofrece el acreedor.
- Renunciar a la cobertura de la unidad. Los copropietarios pueden renunciar a las opciones que el seguro del condominio contempla para su unidad, especialmente cuando ya está asegurada contra incendio con otra póliza vigente, como la del crédito hipotecario.
- Reparar primero. La indemnización por daños parciales de una unidad debe destinarse en primer lugar a reparar el bien, y no a pagar el saldo de la deuda con el acreedor hipotecario.
Hay un límite claro: la renuncia nunca exime de pagar la parte del seguro que cubre los bienes e instalaciones comunes. Esa parte es plenamente exigible para todos.
Entonces, lo que corresponde revisar en tu cobro es qué estás pagando: si es solo la parte común, está bien aunque tengas el seguro del banco. Si además te cobran la cobertura de tu unidad y ya tienes otra póliza vigente, puedes renunciar a esa opción.
¿Quién paga la prima y cómo se cobra?
La prima del seguro que cubre los bienes comunes la pagan todos los copropietarios, de manera obligatoria e irrenunciable, junto con los gastos comunes (artículo 37 del Reglamento de la Ley N° 21.442).
Dos consecuencias de esa regla:
- Debe aparecer en el aviso de cobro. Cada aviso de gastos comunes debe incluir el valor de la prima que corresponde a la unidad. Si no aparece desglosado, puedes pedirlo.
- Se cobra como cualquier otra obligación económica. A la prima se le aplican las mismas normas que al resto de las deudas con el condominio, de modo que no pagarla tiene las mismas consecuencias que la morosidad en los gastos comunes.
Si quieres entender cómo se ordena el resto del cobro mensual, revisa la diferencia entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios.
¿Quién contrata el seguro y quién lo renueva?
El artículo 38 del Reglamento reparte las tareas:
- Contratación inicial. Corresponde a la persona natural o jurídica propietaria del condominio, que normalmente es la inmobiliaria.
- Mantención. El administrador debe resguardar que el condominio esté permanentemente asegurado, al menos contra incendio, y renovar el contrato antes de cada vencimiento.
- Cobertura de las unidades. El administrador también debe velar por que todas las unidades mantengan cobertura contra incendio, sea con la póliza colectiva o con seguros individuales. Para eso puede pedir a los copropietarios información actualizada, como máximo cada doce meses.
Si el administrador te pide la póliza de tu crédito hipotecario, es por esto: tiene que comprobar que tu unidad está cubierta.
Dejar vencer la póliza es un incumplimiento de las funciones del administrador. Si ocurre, la comunidad puede exigirle cuentas o removerlo.
¿Quién decide cambiar de seguro o agregar coberturas?
El administrador no decide solo. El artículo 39 del Reglamento exige acuerdos distintos según lo que se quiera hacer:
- Renovar o contratar un nuevo seguro sin cambiar los riesgos cubiertos: acuerdo previo del comité de administración y de la asamblea ordinaria.
- Contratar un seguro que agregue o elimine coberturas complementarias: acuerdo previo del comité de administración y de la asamblea extraordinaria de mayoría reforzada.
- Si el comité acuerda no renovar el seguro existente: la contratación de una nueva póliza requiere acuerdo previo de la asamblea, con los quórums de la sesión ordinaria. Lo mismo rige si se propone terminar anticipadamente el seguro vigente.
Los quórums de cada tipo de sesión están en el artículo 15 de la ley. Los explicamos en asambleas de copropietarios y quórum.
Qué acuerdo se necesita
Artículo 39 del Reglamento de la Ley N° 21.442.
Comité y asamblea ordinaria
Cuando no cambian los riesgos cubiertos por la póliza.
Comité y asamblea extraordinaria
De mayoría reforzada, si se agregan o eliminan coberturas complementarias.
Asamblea
Con los quórums de la sesión ordinaria.
¿Qué pasa si el condominio no tiene seguro?
El condominio está incumpliendo una obligación legal, y el riesgo es concreto: si hay un incendio, los daños de los bienes comunes tendrían que pagarlos los copropietarios, con el fondo común de reserva o con cuotas extraordinarias.
Si sospechas que no hay póliza vigente, estos son los pasos razonables:
- Pide por escrito a la administración una copia de la póliza y su fecha de vencimiento.
- Revisa si el cobro de la prima aparece en tus avisos de gastos comunes.
- Si no hay respuesta, plantéalo al comité de administración y pide que se incluya en la tabla de la próxima asamblea.
Una comunidad sin seguro suele ser señal de otros desórdenes en la administración. Vale la pena mirar el conjunto.
Preguntas Frecuentes
Sí. La Ley N° 21.442 obliga a los condominios con unidades habitacionales a contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio.
Los daños de todos los bienes e instalaciones comunes. Además debe ofrecer opciones para que cada copropietario cubra su unidad.
No la parte que cubre los bienes comunes. Es obligatoria e irrenunciable y se cobra junto con los gastos comunes.
No deberías. Puedes renunciar a la cobertura de tu unidad en el seguro del condominio si ya tienes otra póliza vigente, pero igual debes pagar la parte de los bienes comunes.
Al inicio, el propietario del condominio, que normalmente es la inmobiliaria. Después, el administrador debe mantenerlo vigente y renovarlo.
Sí. Agregar o eliminar coberturas complementarias requiere acuerdo del comité de administración y de la asamblea extraordinaria de mayoría reforzada.
Solo si la póliza lo incluye. La ley exige cubrir los bienes comunes y ofrecer opciones para las unidades, así que hay que revisar la póliza.
Sí, salvo que su reglamento de copropiedad establezca lo contrario.
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